De noodwet voor de landbouw van 18 augustus 2026 heeft de werkingssfeer van de SAFER met betrekking tot landbouwgrond hertekend. Voor elke investeerder die zich richt op gemengde eigendommen (grond, bedrijfspanden, aangrenzende woningen), zijn de voorwaarden voor verwerving op verschillende belangrijke punten veranderd. Het negeren van deze evoluties kan leiden tot een blokkade van de transactie, of zelfs tot een gedeeltelijke voorkeursrecht die de verkoper niet meer zo gemakkelijk kan tegenhouden als voorheen.
Gedeeltelijk voorkeursrecht SAFER op gemengde grond: wat verandert de wet van 2026
De hervorming vereist nu gescheiden meldingen wanneer de verkoop zowel voorkeursrechtelijke als niet-aangrenzende percelen omvat die dat niet zijn. In de praktijk, als u een boerderij koopt met landbouwgrond en een aparte woning, kan de SAFER het landbouwgedeelte voorkeursrechtelijk verwerven zonder dat de verkoper kan eisen dat het gehele onroerend goed wordt gekocht.
Dit gedeeltelijke voorkeursrecht creëert een direct financieel risico. De koper die zijn financieringsplan heeft afgestemd op het gehele goed, blijft met alleen het residentiële gedeelte zitten, dat vaak minder rendabel is als het geïsoleerd is. We raden aan om het aankoopaanbod te structureren met anticipatie op dit scenario, met passende opschortende voorwaarden.
De bronnen die gepubliceerd zijn op Le Blog Du Foncier geven regelmatig gedetailleerde informatie over de operationele implicaties van deze nieuwe regels voor kopers van landbouwgrond.
Een ander punt om in overweging te nemen: het bezoekrecht van de SAFER schort nu de termijn voor voorkeursrecht op. De teller stopt tussen de aanvraag voor een bezoek en het daadwerkelijke bezoek (of de weigering van de eigenaar). Bij een transactie waar de termijnen krap zijn, kan deze opschorting de ondertekening met meerdere weken vertragen zonder dat de partijen invloed hebben op de planning.
Oude schuur omgebouwd: een landbouwgrond die voorkeursrechtelijk blijft
Een landbouwgebouw dat is omgevormd tot woning valt niet automatisch buiten de werkingssfeer van de SAFER. De wet van 2026 versterkt dit principe: een oude schuur die is omgebouwd tot woning blijft langer blootgesteld aan voorkeursrecht dan voorheen. Het bepalende criterium is niet het huidige gebruik van het gebouw, maar de onroerendgoedgeschiedenis en de aard van de grond waarop het is gevestigd.
Voor de investeerder is de consequentie duidelijk. Het kopen van een gerenoveerde schuur als vakantiehuis of tweede woning op een perceel dat als landbouwgrond is geclassificeerd, biedt geen bescherming tegen een interventie van de SAFER. De notaris moet de kadastrale indeling en de gebruiksgeschiedenis controleren voordat de compromis wordt opgesteld.
Voorafgaande controles bij elke verwerving van omgebouwd landbouwgebouw
- Raadpleeg de kadastrale gegevens om de landbouwkundige of niet-landbouwkundige aard van het perceel te bevestigen, ongeacht het verklaarde gebruik van het gebouw
- Vraag de notaris om een zuivering van het SAFER-voorkeursrecht vóór de ondertekening van de compromis, zelfs als het goed als residentieel wordt gepresenteerd
- Controleer of de wijziging van bestemming is goedgekeurd door een stedenbouwkundige vergunning (bouwvergunning of voorafgaande verklaring), aangezien het ontbreken van een vergunning de positie van de koper verzwakt in geval van betwisting
Landbouwemphyteutische huur en overdracht van aandelen: twee veelvoorkomende blinde vlekken
Landbouwemphyteutische huurcontracten zijn een specifiek aandachtspunt sinds de hervorming. De overdracht van een oud emphyteutisch huurcontract kan een tegenstand van de SAFER uitlokken, zelfs als de koper niet de eigendom van de grond beoogt. Het onderscheid tussen huurcontractoverdracht en fondsoverdracht biedt niet langer systematische bescherming voor de transactie.
We zien dat veel investeerders dit risico onderschatten wanneer ze een goed verwerven dat belast is met een langlopend emphyteutisch huurcontract. De huur verleent reële rechten, maar de SAFER kan ingrijpen op de overdracht zelf als het goed binnen haar uitgebreide werkingssfeer valt.
Aandelen van landbouwmaatschappijen en indirecte controle over grond
De hervorming betreft ook indirecte structuren. De verwerving van aandelen in een GFA (Groep Landbouwgrond) of een burgerlijke vennootschap die landbouwgrond bezit, blijft onderworpen aan een goedkeuring of een zuivering van het voorkeursrecht. Het overdragen van aandelen in een landbouwmaatschappij zonder het SAFER-recht te zuiveren, stelt de transactie bloot aan een beroep.
Het risico is des te groter omdat sommige gesplitste rechten (vruchtgebruik, blote eigendom) onder de reikwijdte van de hervorming vallen. Een investeerder die de blote eigendom van aandelen in een GFA koopt, moet ervoor zorgen dat de transactie aan de SAFER is gemeld volgens de wettelijk voorgeschreven vormen.
Investeren in landbouwgrond: structuren voor verwerving om blokkades te beperken
De rendabiliteit van een vastgoedinvestering wordt niet alleen gemeten aan de hand van het huurrendement of de potentiële meerwaarde. Het regelgevingsrisico weegt direct op de liquiditeit van het goed en op de tijdlijn van de transactie.
- Neem in de compromis een opschortende voorwaarde op met betrekking tot het ontbreken van SAFER-voorkeursrecht, ook voor omgebouwde gebouwen
- Voorzie een verlengde uitvoeringstermijn om de opschorting als gevolg van het bezoekrecht van de SAFER op te vangen
- Laat een volledige grondaudit uitvoeren voordat u een bod uitbrengt op een goed dat landbouwgrond, een emphyteutisch huurcontract of aandelen in een landbouwmaatschappij omvat
- Maak in de akte een duidelijk onderscheid tussen voorkeursrechtelijke percelen en niet-voorkeursrechtelijke percelen, in overeenstemming met de verplichting tot gescheiden melding
Landbouwgrond blijft een solide patrimoniaal actief, op voorwaarde dat men de juridische kaders die het omringen beheerst. De wet van 18 augustus 2026 heeft de instapvoorwaarden voor niet-landbouwinvestoren aangescherpt. Elk gemengd acquisitieproject vereist nu een grondaudit en een aangepaste notariële strategie nog vóór het eerste bod.
