Das Landwirtschaftsnotgesetz vom 18. August 2026 hat den Handlungsrahmen der SAFER im Bereich landwirtschaftlicher Flächen neu gestaltet. Für jeden Investor, der auf gemischte Immobilien (Äcker, Betriebsgebäude, angrenzende Wohnhäuser) abzielt, haben sich die Erwerbsbedingungen in mehreren strukturellen Punkten geändert. Diese Entwicklungen zu ignorieren, kann zu einem Blockieren der Transaktion führen, oder sogar zu einer teilweisen Vorvergabe, die der Verkäufer nicht mehr so leicht wie zuvor anfechten kann.
Teilweise Vorvergabe der SAFER auf gemischte Flächen: Was das Gesetz von 2026 ändert
Die Reform verlangt nun getrennte Benachrichtigungen, wenn der Verkauf sowohl vorvergabegeeignete als auch nicht angrenzende Parzellen umfasst. Praktisch bedeutet dies, dass, wenn Sie einen Bauernhof mit landwirtschaftlichen Flächen und einem separaten Wohnhaus kaufen, die SAFER den landwirtschaftlichen Teil vorvergeben kann, ohne dass der Verkäufer den Kauf des gesamten Objekts verlangen kann.
Diese teilweise Vorvergabe schafft ein direktes finanzielles Risiko. Der Käufer, der seinen Finanzierungsplan auf das gesamte Objekt abgestimmt hat, bleibt mit dem alleinstehenden Wohnbereich zurück, der oft weniger rentabel ist. Wir empfehlen, das Kaufangebot so zu strukturieren, dass dieses Szenario antizipiert wird, mit entsprechenden aufschiebenden Klauseln.
Die auf Le Blog Du Foncier veröffentlichten Ressourcen erläutern regelmäßig die operativen Auswirkungen dieser neuen Regeln für Käufer landwirtschaftlicher Flächen.
Ein weiterer Punkt, den es zu berücksichtigen gilt: das Besichtigungsrecht der SAFER unterbricht nun die Vorvergabe-Frist. Der Countdown stoppt zwischen der Anfrage zur Besichtigung und der tatsächlichen Besichtigung (oder der Ablehnung durch den Eigentümer). Bei einer Transaktion, bei der die Fristen angespannt sind, kann diese Unterbrechung die Unterzeichnung um mehrere Wochen verschieben, ohne dass die Parteien Einfluss auf den Zeitplan haben.
Umgewandelte alte Scheune: eine landwirtschaftliche Fläche, die weiterhin vorvergeben werden kann
Ein landwirtschaftliches Gebäude, das in Wohnraum umgewandelt wurde, fällt nicht automatisch aus dem Rahmen der SAFER. Das Gesetz von 2026 verstärkt dieses Prinzip: eine alte Scheune, die in Wohnraum umgewandelt wurde, bleibt länger der Vorvergabe ausgesetzt als zuvor. Das entscheidende Kriterium ist nicht die aktuelle Nutzung des Gebäudes, sondern seine historische Flächennutzung und die Art des Grundstücks, auf dem es steht.
Für den Investor ist die Konsequenz klar. Der Kauf einer renovierten Scheune als Ferienhaus oder Zweitwohnsitz auf einem als landwirtschaftlich klassifizierten Grundstück schützt nicht vor einem Eingreifen der SAFER. Der Notar muss die Katasterzonierung und die Nutzungsgeschichte vor der Erstellung des Vorvertrags überprüfen.
Vorprüfungen vor dem Erwerb von umgewandeltem landwirtschaftlichem Bauwerk
- Den Katasterauszug konsultieren, um die landwirtschaftliche oder nicht-landwirtschaftliche Natur des Grundstücks zu bestätigen, unabhängig von der deklarierten Nutzung des Gebäudes
- Den Notar um eine Löschung des Vorvergabe-Rechts der SAFER vor der Unterzeichnung des Vorvertrags bitten, auch wenn das Objekt als Wohnraum präsentiert wird
- Überprüfen, ob die Nutzungsänderung einer Genehmigung im Bauwesen (Baugenehmigung oder vorherige Erklärung) bedarf, da das Fehlen einer Genehmigung die Position des Käufers im Falle einer Anfechtung schwächt
Landwirtschaftlicher Erbpachtvertrag und Anteilsübertragung: zwei häufige blinde Flecken
Landwirtschaftliche Erbpachtverträge stellen seit der Reform einen spezifischen Punkt der Aufmerksamkeit dar. Die Übertragung eines alten Erbpachtvertrags kann eine Opposition der SAFER auslösen, selbst wenn der Käufer nicht die Eigentümerschaft des Bodens anstrebt. Die Unterscheidung zwischen der Übertragung des Erbpachtvertrags und der Übertragung des Fonds schützt die Transaktion nicht mehr systematisch.
Wir beobachten, dass viele Investoren dieses Risiko unterschätzen, wenn sie ein Grundstück mit einem langfristigen Erbpachtvertrag erwerben. Der Vertrag gewährt dingliche Rechte, aber die SAFER kann auch bei der Übertragung selbst eingreifen, wenn das Objekt in ihren erweiterten Handlungsrahmen fällt.
Anteile an landwirtschaftlichen Gesellschaften und indirekte Kontrolle über das Grundstück
Die Reform betrifft auch indirekte Konstruktionen. Der Erwerb von Anteilen an GFA (Agrarischen Grundstücksvereinigungen) oder zivilen Gesellschaften, die landwirtschaftliche Flächen besitzen, unterliegt weiterhin einer Genehmigung oder der Löschung des Vorvergabe-Rechts. Die Übertragung von Anteilen an einer landwirtschaftlichen Gesellschaft ohne Löschung des SAFER-Rechts setzt die Transaktion einem Rechtsmittel aus.
Das Risiko ist umso höher, als bestimmte entblößte Rechte (Nießbrauch, nackt Eigentum) in den Anwendungsbereich der Reform fallen. Ein Investor, der das nackt Eigentum von Anteilen an einem GFA erwirbt, muss sicherstellen, dass die Transaktion der SAFER gemäß den gesetzlichen Vorgaben mitgeteilt wurde.
In landwirtschaftliche Flächen investieren: Erwerb strukturieren, um Blockaden zu minimieren
Die Rentabilität einer Investition in Grundstücke misst sich nicht nur am Mietrendite oder am potenziellen Wertzuwachs. Das regulatorische Risiko wirkt sich direkt auf die Liquidität des Objekts und auf den Zeitplan der Transaktion aus.
- In den Vorvertrag eine aufschiebende Klausel einfügen, die sich auf das Fehlen einer SAFER-Vorvergabe bezieht, auch für umgewandelte Gebäude
- Eine verlängerte Frist für die Umsetzung vorsehen, um die durch das Besichtigungsrecht der SAFER bedingte Unterbrechung zu berücksichtigen
- Vor jedem Angebot für ein Grundstück, das landwirtschaftliche Flächen, einen Erbpachtvertrag oder Anteile an einer landwirtschaftlichen Gesellschaft umfasst, ein umfassendes Grundstücksaudit durchführen lassen
- Im Vertrag die vorvergabegeeigneten von den nicht vorvergabegeeigneten Losen klar zu unterscheiden, gemäß der Verpflichtung zur getrennten Benachrichtigung
Landwirtschaftliche Flächen bleiben ein solides Vermögensgut, vorausgesetzt, man beherrscht den rechtlichen Rahmen, der sie umgibt. Das Gesetz vom 18. August 2026 hat die Eintrittsbedingungen für nicht-landwirtschaftliche Investoren verschärft. Jedes gemischte Erwerbsprojekt erfordert nun ein Grundstücksaudit und eine angepasste notarielle Strategie bereits vor dem ersten Angebot.
